Case Vacanza e Affitti Brevi

Tra le tante misure introdotte dall’ultima Manovra, ci sono importanti novità che coinvolgono chi affitta i propri immobili per periodi di tempo limitati. In alcuni casi, le locazioni brevi per il 2024 saranno infatti soggette ad aliquote maggiorate. 

Ti occupi di affitti brevi a scopo turistico? Leggi nel nostro approfondimento cosa è cambiato e quali sono le sanzioni introdotte per chi non rispetta le nuove regole. Ti spieghiamo anche come ottimizzare la tua attività e aumentarne i benefici.

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Le caratteristiche delle locazioni brevi

Come specificato dall’Agenzia delle Entrate, la locazione breve è un tipo di contratto di locazione riferito a un immobile destinato a uso abitativo. Diversamente dalla locazione turistica, può avvenire in qualsiasi luogo e non solo nelle destinazioni di villeggiatura. La conditio sine qua non è la durata limitata dell’affitto, che non può superare i 30 giorni. 

Entrando più nel dettaglio, rientrano in questa categoria:

• i contratti stipulati direttamente tra chi possiede l’immobile e chi usufruisce della locazione;
• i contratti stipulati attraverso un mediatore immobiliare o un property manager;
• i contratti stipulati tramite un portale online che mette in contatto domanda e offerta. 

Le piattaforme online come Airbnb, che permettono a chi affitta di mettere a disposizione le proprietà ai viaggiatori, hanno rivoluzionato il settore turistico. In molti casi è possibile soggiornare nelle grandi città, al mare e in montagna a prezzi concorrenziali e con maggiore flessibilità. 

Negli ultimi anni le locazioni brevi sono però finite nel mirino del Legislatore per via della loro popolarità, che ha generato uno scenario da Far West. Mancavano infatti delle direttive che potessero regolamentare il mercato: un vuoto colmato dalla recente normativa sugli affitti brevi.

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Cosa prevede la nuova legge sugli affitti brevi?

Dal punto di vista delle imposte, le locazioni brevi e turistiche ricadono sotto l’ombrello della cedolare secca. Si tratta di un regime tributario facoltativo a cui si accede tramite il pagamento di un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle addizionali. 

Tramite la Legge di Bilancio 2024, entrata ufficialmente in vigore lo scorso 1° gennaio (con aggiornamenti anche sul taglio del cuneo fiscale e bonus edilizi), il Governo Meloni è intervenuto sulla tassazione degli affitti brevi. Fino all’anno scorso, c’era una sola aliquota al 21% per tutti i locatari. Da quest’anno, invece, vale esclusivamente per il primo immobile inserito nella dichiarazione dei redditi.

L’aliquota delle locazioni brevi per il 2024 sale al 26% per gli eventuali ulteriori immobili destinati ad affitti brevi (dal secondo al quarto). Ricordiamo invece che oltre i quattro immobili è obbligatorio intraprendere l’attività in forma imprenditoriale e richiedere la SCIA.

Il Codice Identificativo Nazionale univoco per affitti brevi

La grande diffusione delle case e delle stanze private in affitto, soprattutto nelle città d’arte, ha portato non pochi problemi in Italia, così come in molti altri Paesi in tutto il mondo. Non si tratta solo di contenere la diffusa evasione fiscale, ma anche di offrire garanzie ai turisti. Per questo motivo è stato appena introdotto il Codice Identificativo Nazionale, che sostituisce il precedente Codice Identificativo Regionale (CIR).

Il CIN viene attribuito attraverso una procedura automatizzata dal Ministero del Turismo. Lo scopo è semplice: avere una panoramica chiara di tutti gli immobili e le strutture messe a disposizione per locazioni brevi e turistiche. Inoltre, il codice deve essere chiaramente esposto fuori dall’immobile.

Le sanzioni

Le eventuali irregolarità saranno individuate e segnalate dalla polizia locale responsabile sul territorio, che si occuperà di applicare le sanzioni. Queste sono le multe previste per chi non è in regola con gli adempimenti per le locazioni brevi 2024:

• da 2.000 10.000 euro per chi affitta più di quattro immobili e non richiede la SCIA per l’inizio dell’attività imprenditoriale;
• da 800 a 8.000 euro per chi affitta un immobile senza CIN;
• da 500 a 5.000 euro per chi non espone correttamente il CIN;
• da 600 a 6.000 euro per chi affitta immobili che non rispettano i requisiti di sicurezza necessari.

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Il caso Airbnb

In un Paese come l’Italia, con un PIL che dipende in larga misura anche dal turismo, la diffusione dei portali di locazione breve ha rappresentato una sorta di concorrenza sleale nei confronti degli hotel e delle strutture ricettive tradizionali. In particolare, le irregolarità emerse su molti contratti di locazione breve non sono di certo passate inosservate.

A tal proposito, negli anni scorsi l’Agenzia delle Entrate ha contestato al noto portale Airbnb la mancata applicazione dell’imposta al 21% sulle locazioni per il periodo dal 2017 al 2021. La vicenda si è conclusa nel 2022 con il pagamento al Fisco italiano di ben 576 milioni di euro da parte della piattaforma online, che ha scelto di non rivalersi sui locatari. Inoltre, dal 2024 il portale deve applicare la tassa direttamente sui profitti degli host.